教育地产风光了好几年,今年尤甚,仅上半年,在滇房企引入各类名校的楼盘不胜枚举,有的开发商不遗余力引入省级示范学校,更有的煞费苦心引入全国名校,这些举措正好对上为孩子教育难题而四处奔走的家长的胃口。一时间,“名盘+名校”的模式让房价扶摇直上。

  经过在运作中不断地模式化、品牌化、深入化,“教育地产”所蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始浮出水面。然而,“名校”变“民校”等一系列纠纷让购房者突然意识到,教育地产并非看上去那么美好,其含金量到底有多少?所谓“名校”“分校”到底是公办还是民办?开发商在本项目承建名校,业主子女是否一定能上名校?一系列悬而未解的问题凸显了教育地产的尴尬处境。

  “名盘+名校” 昆明地产界最近很热闹

  在昆明买房,需要考虑的因素很多,但对大多数人来说,教育配套,尤其是有没有名校学位,是首先要考虑的因素,优先程度超过商业、交通。业主陈先生就是个最典型的例子,为了让孩子从小就能教育无忧,选择了俊发城,因为俊发城一共规划了13所学校和幼儿园,目前已经招生的包括云南师范大学附属俊发城中学、云南师范大学附属俊发城小学、云南师范大学附属俊发城实验小学在内的品牌学校以及明通小学、艾尔西幼儿园、吉的堡幼儿园等优质教育资源。

  最近几个月,昆明市民可能已经发现,携手名校的楼盘是一个接一个,龙泉俊园引入的红云小学6月交付,9月正式投入使用。新校区占地面积32710.38平米,总建筑面积15628平米,规划办学36个教学班,每间标准化教室里都配置了86寸交互智能平板显示屏、护眼灯等。教室门口设有智能打卡设备,能通过人脸识别技术,实时掌握学生上课签到情况,并通过手机客户端把学生打卡签到情况及时反馈给家长,这也是五华区首家使用此类设备的小学。还有五华区教育体育局与昆明碧联房地产签约,莲华小学教场校区正式落户碧桂园龙腾世家。根据协议,龙腾世家项目A3、A4地块范围内符合条件的住宅业主子女可就读莲华小学教场校区,且就读莲华小学教场校区并完成六年小学义务教育后,初中可分配至就近的昆明市第八中学就读。

  还有的开发商把视野拓展到了全国。在万科500里,记者遇到了来了解情况的金女士,此前为了让大女儿上度假区小学,她买了滇池卫城的房子。如今听说500里引入了上海师范大学附属官渡实验学校,她赶紧又买了房子,“这个学校的教育理念我特别喜欢,他们注重小孩子的全面培养,让孩子学习之外接触更广泛的知识。唯一担心的就是,学校9月到底能不能开学?”作为昆明市“三名工程”引入的首批上海名校,上海师范大学附属官渡实验学校是为了满足当地对优质教育需求引进的重点项目,对于面临小升初摇号的昆明家长和孩子来说更是“及时雨”,它的到来为家长们提供了一个全新的选择。

  名校效应 带动本项目和周边区域的价值

  名校效应带动着本项目和周边区域的价值,这是一个不争的事实。以引入上海师范大学附属官渡实验学校的万科500里为例,其一期开盘,售价16000元/平米左右,到了今年的二期开盘,价格超过了18000元/平米,而一期收尾的几套房子售价已经超过20000元/平米。

  教育地产既为开发商带来了经济效益和良好的口碑,也为业主解决了子女教育问题,还为当地教育作出了贡献,所以大部分楼盘虽然价格略高但都销势良好。记者了解到,龙泉俊园大平层均价16000元/平米,普通户型15200元/平米;碧桂园龙腾世家均价18000元/平米;俊发城均价也到了15500元/平米。

  什么样的楼盘 才算真正的教育资源配套好

  第一个标准,有没有真正的教育配套。

  按照《昆明市新建扩建居住区配套教育设施建设管理规定》,新建商品住宅小区居住人口超过1万人,才要求配建一所18班完全小学。一般来说,市场上的学位楼盘,大多是指配建有中小学的房地产项目,幼儿园不算,这样就基本把一些面积在100多亩以下小楼盘排除在外了。

  第二个标准,能不能提供全龄教育。

  所谓全龄教育,指的是从幼儿园到高中的全部教育。昆明配建小学的房地产项目不少,但并非个个能提供全龄教育。因为按照昆明市的规定,居住人口达到2万人,才配建一所18班初级中学,只有当居住人口达到4万人,才能配建一所30班的高中。

  4万人的居住人口,意味着住宅小区至少要有13000套房子,总建筑面积要达到150万平米,楼盘占地面积至少应该在600亩以上,一般情况下应该达到800亩。在昆明,占地600亩以上的楼盘都是妥妥的大盘项目。

  第三个标准,光有学校还不行,最好有名校。

  这个道理其实不难理解,如果是随便上个学校,住在昆明什么地方都可以。真正难的是带有名校学位的房子。这方面往往也是大盘更有优势,因为居住人口多,学校规模大,所以更有条件引入名校。比如俊发城引入的两所小学分别是师大附属俊发城小学和师大附属俊发城实验小学,中学则是师大附属俊发城中学。

  第四个标准,公办好过民办。

  名校又分公办和民办,昆明的公办小学优势还是比较明显,一方面是实力更加雄厚,另一方面家长的教育负担也比较轻。

  民办?公办?教育地产必须弄懂的两个问题

  在此,要特别说一下教育地产学校民办、公办的问题。教育地产基本有三种模式:傍名校、引名校、办名校。其中,“傍名校”的项目主要集中于教育资源先天丰富的区域;而更多项目是靠引进名校以及自主创办教育配套。那么公办学校在小区建校,你的孩子能否进校就读呢?

  记者了解到,楼盘配套小学为公办性质,通常教育师资质量有所保障,也是最受购房者欢迎的教育地产形式。但存在的问题是,业主子女也未必就能顺利就读名校。“此类学校由开发商建设,但产权是政府的。至于办学质量、招生收费等问题上,这都是教育部门和学校的事情了,开发商无权也无法继续对购房人负责。”家长魏先生告诉记者。目前,在昆明上小学、初中基本上都是划片入学,除非你要考民办学校,所以对于重点小学来说,有很多苛刻的要求。以广受关注的师大附小文林校区为例,虽说是公办学校,但是不参与划片,学校周边小区的孩子也不是全部可以进校就读的。因此,业主在选择公办学校的教育地产时,要仔细了解入学条件,避免为孩子就读而购买的房产最后面临无法入学的尴尬境地。

  这又带来了另外一个问题:如果开发商引入的是民办学校,其收费与师资能否保证?楼盘配套民办学校绝大部分打着各“名校”或“国际学校”的牌子,所有业主子女都能无条件入读。但存在的问题,一是学校的师资力量能否有所保证?二是入学需要交纳比公办学校高出数倍的费用由谁承担?

  教学质量是所有家长最关心的问题。冲着名校牌子而来的购房者,其子女在民办分校中能否享受到与本校一样的教学质量、师资配备值得考量。“现实中,楼盘与名校‘联姻’的泛滥,不可避免会有部分学校存在名不副实,师资、教学却完全与名校不一致的情况,正是眼下购房人对于民办性质学校所存在的顾虑。”龙泉俊园置业顾问告诉记者。

  另外,民办学校还有一个学费问题。学校要维持正常运作的一系列开支,不可避免地要向业主收取一定的办学费用,于是,有的名校成了名副其实高收费的“贵族学校”。尽管有开发商承诺业主子女无偿就读学校,但试想,开发商的房子卖完后,谁来负担学校每年的经费支出?没有充足的经费,怎么吸引优良的师资?没有必要的师资保证,又怎么有过硬的教学质量?

  记者观察

  地产与教育真正“联姻” 需要社会方方面面的努力

  从著名策划人王志纲为碧桂园房地产项目成功引入教育开始,该模式就被地产界和策划公司纷纷跟风和效仿,并不断赋予新的内涵。然而,教育与地产的结合是一把双刃剑,一方面创造了楼盘热销的喜人势头,为开发商带来丰厚的回报,但另一方面它暴露出的种种问题也引起了社会的关注。

  记者调查得知,并非每一个小区学校都能一帆风顺,“有人欢喜有人愁”是目前这类学校的现状。一开发商负责人告诉记者,教育地产暴露出的问题以及潜在的危机主要表现在以下三个方面:首先,开发商为了聚拢人气,吸引购房者的眼球,单方面“傍”上楼盘附近的学校,然后写进宣传语里。这种没有任何协议的“联姻”忽悠了因名校而来的购房者;其次,在很多人看来,楼盘与名校“联姻”是大好事,但实际上开发商必然会将成本转嫁到业主身上。基于这种状况,引进的名校建成了高收费的“贵族学校”,学生的入学费用远比一般学校高,造成了有的家庭买得起房子上不起学的尴尬局面;第三,大多数开发商引进“名校”的目的,就是为了热销其新开发的楼盘,一旦开发商楼盘卖光走人,本来没有多少投入的“名校”也极有可能抽身而走,楼盘学校的经营前景也会因此而受到影响。 

  毋庸置疑,教育与地产同行,最终是一个多赢的结局,这对社会、学校、房地产企业、家庭等,都是一件非常有利的好事。名校的“才”和开发商的“财”相互结合,减轻了社会压力,而对业主的诱惑力更是不容低估。随着房地产的发展,只有教育资源能与之形成更为良性的对接,才能让购房者在获得物业投资价值的同时,享受到教育投资的增值与乐趣。当然,要实现房地产与教育资源的真正对接还需要社会方方面面的努力。

  记者 阿芳